Se revierte la tendencia inmobiliaria en el AMBA: qué zonas recuperan los precios de compra venta y por qué

El Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), que incluye a la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires (GBA), muestra signos de recuperación en el mercado inmobiliario. Según un informe privado, los precios de los departamentos dejaron de caer y en algunas zonas registraron una apreciación del 5,4% interanual.

Sin embargo, los valores de las casas (sólo subieron un 2% en algunos partidos del GBA como Ituzaingó y Tigre, entre otros) aún no logran reponerse del todo, manteniendo una tendencia más moderada en comparación con los departamentos.

En los departamentos, las variaciones de precios fueron de 5,4% en CABA, 0,8% en GBA Norte, y hubo descensos en promedio del 3,4% en GBA Oeste y sin variaciones en GBA Sur.

Esta tendencia se ve impulsada por la reintroducción de los créditos hipotecarios, diseñados para la compra, refacción o ampliación de viviendas.

“Los compradores son principalmente usuarios finales, personas que disponían de ahorros en dólares y habían pospuesto su decisión de compra. Actualmente, prefieren invertir esos fondos en un activo. En 2023, los compradores eran aquellos con superávit en pesos. En la actualidad, contamos con novedades positivas para el sector, como la disminución de la tasa de inflación y la oferta de nuevos créditos, aunque es prematuro medir su impacto, son señales de una tendencia positiva”, le dijo a Infobae Hugo Koifman, de Branson Real Estate.

Según el informe –que realizaron la Universidad de San Andrés u Mercado Libre–, Puerto Madero a un valor de USD 5.400 por metro cuadrado está en la vanguardia de los precios de compra venta de departamentos en CABA, seguido por Palermo en donde promedian USD 3.125 por m2.

En GBA Norte, el precio medio por metro cuadrado para departamentos en venta se ubica en 2.184 dólares. Este valor no presenta alteraciones en abril y continúa siendo un 31,35% superior al precio de GBA Oeste-Sur, que es de USD 1.592 por m2.

Javier Igarzábal, de DIC Propiedades, destacó que Vicente López se posicionó como el barrio con la oferta más cara del mercado, tanto para compra como para alquiler.

“Su localización estratégica entre Avenida Maipú, el río de La Plata, la Avenida General Paz y la calle Malaver, junto a su proximidad a CABA, garantiza muy buena conectividad y acceso a medios de transporte público como el tren y el Metrobús. Además, cuenta con centros de salud, prestigiosos colegios, supermercados, una variada oferta gastronómica y tiendas de todo tipo. Esta combinación de servicios y la calidad de vida que ofrece, con importantes residencias, frondosas arboledas, seguridad y tranquilidad, aumenta su atractivo y precio en el mercado”, explicó.

Desde el sector confirmaron que aunque los precios comienzan a publicarse a valores más altos, las oportunidades aún existen y los precios de cierre son históricamente bajos.

Por ejemplo, departamentos usados de dos ambientes de 45 m2 en Vicente López rondan USD 110.000 y los de tres ambientes USD 155.000, mientras que unidades nuevas de dos ambientes de 48 m2 valen USD 150.000 y los de tres ambientes con 75 m2 en 200.000 dólares.

Recientemente, se observó una tendencia de incremento en los precios tanto de compra como de alquileres en la zona oeste del GBA, especialmente en departamentos y propiedades en barrios privados. Este incremento se debe a factores como la fuerte retracción de los valores de venta en los últimos años, con una baja de entre 25% y 35%, alcanzando niveles históricos mínimos.

Agustín Vaccaro, del Grupo Vaccaro, explicó: “La fuerte inflación en el marco de un dólar que se mantiene genera presión en los precios en dólares, empezando a revertir gradualmente el comportamiento de los tenedores de dólares en las negociaciones. Antes adoptaban una actitud muy agresiva, pero ahora, al percibir una pérdida de valor del dólar con el tiempo, parecen estar más dispuestos a cerrar operaciones en valores más cercanos a los de publicación. Esta situación, sumada al reciente lanzamiento de líneas de créditos UVA, empieza a meter presión en los valores de las propiedades”.

En la zona oeste, como Ituzaingó, Moreno y General Rodríguez, los rangos de precio varían, pero generalmente se sitúan entre USD 60.000 y USD 150.000 para departamentos, y entre USD 150.000 y USD 250.000 para casas.

“Se está reactivando el mercado de departamentos, el tipo de vivienda más golpeada en los últimos años. Las propiedades en barrios privados siguen siendo las más buscadas, especialmente en las zonas aledañas al Acceso Oeste entre Ituzaingó y Moreno, y también en zonas más alejadas como General Rodríguez y Luján. La seguridad, el entorno natural con amenities y servicios, y la modalidad de trabajo híbrida o de home office impulsaron esta tendencia, permitiendo a los compradores o inquilinos considerar áreas más periféricas”.

Los alquileres en el AMBA se desaceleran. Según el informe, los precios de departamentos aumentaron un 3,9% al comparar mayo con abril último. Los incrementos fueron del 3,1% en CABA, 8,2% en GBA Norte, 4,6% en GBA Oeste y 3,7% en GBA Sur.

En el caso de las casas, los precios en promedio ascendieron un 10,6% en mayo. Las subas fueron del 0,8% en CABA, 12,4% en GBA Norte, 9,4% en GBA Oeste y 8,6% en GBA Sur.

En valores de alquileres, el trabajo, confirmó que Vicente López se presenta como la localidad con la oferta más cara del mercado del GBA, con un valor promedio de $508.518 mensuales para departamentos de dos ambientes.

“Antes del DNU, solo disponíamos de 12 propiedades en alquiler para vivienda en zona norte y CABA, con listas de espera de clientes. Ahora, sin la Ley de Alquileres la oferta aumentó a más de 60 propiedades, brindando a los inquilinos más opciones y la posibilidad de negociar buenos precios, con contratos actualizables trimestralmente en moneda nacional. La opción de acceder a créditos hipotecarios también podría reducir la demanda de alquileres y desacelerar los precios”, sostuvo Igarzábal.

La oferta en la zona oeste del GBA se incrementó post DNU, pero no logra compensar el alto nivel de demanda, producto de la pérdida de poder adquisitivo de los salarios, la consecuente pérdida de capacidad de ahorro y la imposibilidad de acceder a la compra.

En Ituzaingó, los alquileres de departamentos de tres ambientes con cochera en zonas residenciales oscilan entre $350.000 y $500.000 mensuales, dependiendo de ubicación, antigüedad y características específicas del inmueble. En Moreno, los precios de alquiler son aproximadamente un 20% más bajos.

“En el corto plazo, si los créditos hipotecarios son exitosos y logran mantenerse en el tiempo, esta situación podría revertirse, generando una caída de demanda de alquileres que puede contribuir a que el valor de los mismos no siga incrementándose”, concluyó Vaccaro.