Si los caseros y los inquilinos pueden contactar a través de internet, ¿por qué siguen existiendo las inmobiliarias?

Víctor tiene 25 años y hace tan solo dos meses que se mudó a Madrid para trabajar. Recuerda los días de búsqueda de un alquiler “más o menos asequible” como “frustrantes y agobiantes”. Lo único que no quería era dar con una inmobiliaria que le exigiese unos requisitos “imposibles para la mayoría de las personas -como tener rentas superiores a 40.000 euros anuales o contar con contrato indefinido con antigüedad superior a un año en la misma empresa- e incluso ilegales”, como hacer frente a gastos que no les corresponden. “Hay anuncios publicados en un portal muy famoso de varias inmobiliarias muy famosas de Madrid en los que se especifica que el inquilino tiene que pagar las cuotas de la comunidad y sus honorarios. Así que yo decidí evitarlas”, cuenta Víctor para Infobae España.

La situación del mercado de alquiler en España se ha vuelto especialmente desafiante debido al aumento de la demanda y la escasez de la oferta, lo que ha impulsado los precios al alza. Según el estudio Variación acumulativa de la vivienda en España en 2024, elaborado por Fotocasa, durante el pasado abril se pagó un precio del alquiler un 78% más caro que hace 10 años. Sin embargo, no solo es el elevado precio lo que trae de cabeza a los inquilinos. A menudo, los requisitos que se necesitan cumplir para alquilar complican el acceso de muchas familias a la vivienda.

Las inmobiliarias actúan como intermediarias entre propietarios e inquilinos, facilitando que ambos satisfagan sus necesidades. A los propietarios les ayudan a encontrar arrendatarios para sus viviendas desocupadas, y a los inquilinos les ofrecen opciones de viviendas que quizá no habrían descubierto por otros medios. En la actualidad, las plataformas online de búsqueda de vivienda, como Idealista o Fotocasa, son cada vez más recurridas por los arrendatarios para consultar ofertas en la zona, por lo que ha disminuido la necesidad de acudir a las inmobiliarias tradicionales. Entonces, ¿cuál es su función en la actualidad?

Según Arantxa Goenaga, una abogada especializada en derecho inmobiliario, la principal finalidad que realizan estas entidades en la actualidad, y que ha cobrado cada vez más importancia, es la de gestionar el arrendamiento. “Toda la documentación y tramitación que conlleva un arrendamiento no lo hacen los portales inmobiliarios online, por lo que muchas veces puede haber problemas porque no se documentan correctamente o no se hacen los los contratos bien. Y entonces luego es cuando vienen los problemas, y tenemos que intervenir los abogados”. Por ello, quienes recurren a las inmobiliarias son los propietarios, y no tanto los inquilinos, que en numerosas ocasiones, al igual que Víctor, prefieren evitarlas.

Debido a esto, lejos de hundirse con la aparición de internet, las inmobiliarias han encontrado una plataforma para hacer crecer sus negocios. La experta explica que son las propias inmobiliarias las que pagan a esas plataformas para que muestren sus pisos y que lleguen a más gente: “Son como sus redes sociales para poder publicitar esos inmuebles”. Así, lejos de perjudicarlas, las plataformas online incluso las benefician.

Sobre los honorarios de estas empresas, que muchos usuarios califican de “desorbitados”, Goenaga afirma que lo que se necesita es una regulación. “Aquí lo que ha pasado es que durante muchos años han tenido esa esa exclusividad que les ha permitido cobrar unos honorarios, a veces, totalmente desproporcionados. Entonces, ahora, ¿cómo lo regulas? Lo que se tendría que haber hecho es regular esa profesión. Se ha dejado durante muchos años actuar libremente, y ahora tenemos las consecuencias”, considera.

Desde que fue aprobada la Ley de Vivienda, hace ya un año, los honorarios de las inmobiliarias son de obligado pago por parte del propietario, que es el que requiere del servicio de estas empresas para publicitar la vivienda. Hasta entonces, la Ley de Arrendamientos Urbanos no especificaba quién debía pagarlo, por lo que en muchas ocasiones recaía sobre el inquilino.

Sin embargo, algunas inmobiliarias siguen cobrando esos servicios a los arrendatarios bajo otros nombres, como “servicio de atención al inquilino” o “servicios de administración del alquiler”.

El Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid recoge en su página web cuáles son los intentos de abuso que más se han repetido en los últimos años por parte de estas empresas y propietarios. Algunos de ellos son la no devolución de la fianza al finalizar el contrato, cobro de “gastos estructurales” como la comunidad de vecinos o el IBI, o contar con cláusulas abusivas en los contratos, entre otras.

De hecho, el mes pasado este sindicato demandó a la inmobiliaria Alquiler Seguro por “saltarse” la Ley de Vivienda con cobros indebidos, como los estudios de viabilidad que deben pagar potenciales inquilinos, con un valor de hasta 150 euros, para luego ni siquiera mostrarles sus conclusiones. Otros de los motivos por los que luchan los inquilinos en los juzgados es “el cobro ilegal de una garantía adicional (una mensualidad de alquiler) que no figura en el contrato de alquiler, sino en un contrato que la inmobiliaria obliga a firmar a las inquilinas y que, cuando finaliza, ese dinero es confiscado por Alquiler Seguro”, asegura el sindicato.